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太古十年发展历程

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楼主
发表于 2013-9-12 10:53:19 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
昨天看了郝继霖广州太古汇的故事,太古做商业地产不多,但够棒!把太古十年发展历程贴出来:

太古并没有可以复制的成功模式,对商业地产最核心的坚持就是保持耐心、放眼长远。

太古的历史:
2012年,香港回归已5年。
  回归前100年,即英国统治香港时,一直实行严格的直接管治法,不仅最高领导人港督是由英国委任,而且立法局及行政会议成员,除了少数华人以外,大部分都是英国人。
  经济方面,香港也几乎全部由英资控制。根据1979年香港股市排名,华资能入前十的只有新世界一家,其余全是英资集团,包括汇丰、置地、怡和及太古等。
  其中,怡和、太古、会德丰与和记黄埔更是被称之为四大英资洋行,旗下生意涉及了香港的方方面面。
  然而,随着会德丰被船王包玉刚夺取,和记黄埔成为李嘉诚旗下企业,越来越多英资洋行在香港消失无踪。
  自怡和从港交所退市,并将主营业务撤离香港之后,在香港坚守的英资企业已经不多。
  “四大英资洋行”逐渐消失之后,硕果仅存的太古显得更为特别。至少,在发展策略和模式上,现如今高层仍是清一色英国人的太古有着非常明显的不同。和其他房企相比,太古的风格视乎充满着“英国绅士”般的优雅和缓慢。
  这样的作风也被太古地产带到了高速发展的中国内地。
沙发
?楼主| 发表于 2013-9-12 10:54:41 | 只看该作者
十年太古汇
太古地产进入内地已经21世纪之后的事情了。2001年,香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处,同时也开始投资其在内地的第一个项目——广州太古汇。

  当年,太古地产受广州某报业集团之邀,以一方出地、一方出钱的模式,共同开发天河路与天河东路交界地块,当时规划总占地面积近3万平方米,建筑面积25-30万平方米的综合商业发展项目,初定于2006-2007年落成。

  2002年4月,太古地产成功“兼并”周边的妇幼保健院用地,令项目总占地面积扩大到近5万平方米,建筑面积也增加到约45万平方米,同时该项目总投资也追加到40亿元。

  2004年4月,太古地产又宣布增持项目42%股权,由原来的55%增至97%。同时,总投资追加到46亿元。

  同年10月,项目正式定名为“太古汇”,并办理完成用地手续,项目地块正式归入太古地产名下。11月,太古地产宣布向太古汇项目注入40亿元,正式启动该项目,计划于2008年建成开业。

  但太古汇在2008年并没有和广州市民见面。2008年4月,时任太古地产广州首席代表郝继霖表示,太古汇项目“希望2009年底能够做好,2010年亚运会期间推出”。据了解,广州太古汇项目除了因为对设计的多次修改导致进度延误外,在地铁接驳上与广州地铁公司存在分歧也是延误施工的重要原因。

  广州地铁三号线在原规划中,只有一个出口与太古汇项目相连,可以直通太古汇的部分商场。但太古方面将香港“地铁上盖物业”建设思维移植到了内地项目的开发,希望太古汇项目能有更多的出口与地铁接驳。

  2008年年末,广州地铁公司作出了规划变动,太古汇项目进入实质性开发施工,预期2010年底开始分阶段启用。但事实上,太古汇最终开业时间是2011年9月23日,距离获取该项目恰好十年时间。
板凳
?楼主| 发表于 2013-9-12 10:55:07 | 只看该作者
上海大中里
十年磨一剑,这似乎就是太古的行事作风,因为类似事情同样出现在太古其他内地项目上。

  2002年12月,香港兴业国际以13.06亿港币的代价,从上海静安区政府手中取得了大中里地块土地使用权。2006年11月25日,太古地产购入香港兴业上海大中里发展项目50%权益,这也成为太古地产在上海第一个房地产项目。当时的太古主席简基富随后表示,项目投资总额将不少于100亿元。

  始建于1925年的“大中里”,是目前上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一。项目位于上海市静安区南京西路核心区域,北接南京西路,西临石门一路,南邻威海路,东靠青海路,总占地面积6.3万平方米。

  兴业国际董事总经理兼执行董事查懋成曾经信心满满地对媒体表示:“你相信我,这里到时候肯定将超过新天地。”但从2002年拿下该地块后,大中里项目一直只是兴业国际和太古手中的图纸。太古地产在2009年全年业绩公告中,对大中里项目表述为:位于上海静安区的大中里项目继续进行地盘清理及安置工程。这个350万平方尺的多用途发展项目预期启用时间已延迟至2014年,原因是需要完成地盘清理工作,并要方便毗连地盘地铁站进行兴建工程,而2010年上海世界博览会的举行,亦可能导致工程暂停。

  太古地产公共事务部总监司徒少贞曾对观点地产新媒体表示,大中里项目在进行迁置工作,进程会按照太古既定计划完成。

  最终,随着上海静安区“大中里”保护建筑位移工程启动,位于上海市中心这个大规模商业地产项目于2009年3月10日正式动工。据兴业国际公告,大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店,地块面积约为6.28万平方米,总建筑面积29.1万平方米。

  太古地产接手该项目后,修改了部分的规划,未来将发展成一个由三幢酒店、两幢甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目。

  太古地产在2009年3月曾表示,该项目预计2013年可以面世;2010年,大中里项目一期推出时间又延迟了一年,推至了2014年。但在太古地产目前的官网上,对项目介绍清楚写明:大中里项目预计于2016年起分阶段启用。
地板
?楼主| 发表于 2013-9-12 10:56:05 | 只看该作者
保守与专注
虽然广州太古汇项目是太古地产进入内地的起点,但第一个经营的却是北京三里屯Village。

  2007年初,摩根士丹利通过旗下基汇基金与太古合组公司收购了三里屯Village,双方出资比例为20%和80%,共投资48亿元,这也是太古地产在北京投资的第一个项目。

该项目占地面积为5.4万平方米,建筑面积约为17万平方米,以“3.3”大厦为界分为南北两区,北区为8万平方米,南区为9万平方米。这个低密度的商业项目由17座建筑物组合而成,其中包括有400间左右的零售店铺及一家精品酒店。

  但让太古没想到的是,招租过程中出现了难题。原定于2007年10月开业的项目,曾经一度将开业时间锁定在年底,然后又推迟到了2008年6月。原因则是三里屯Village南北两区在商业定位差异和高租金预期,导致该项目特别是北区招租情况不顺。为了打造太古心中一线奢侈品牌商场,北区租金价格在95-100美元/平方米.月,而这个价格超过了很多商家预算。经过这几年不断调整及推广,三里屯Village已经大获成功,成为北京“潮”文化聚集地。

  而今年9月20日,太古地产在北京第二个项目也已开幕,即是与远洋地产共同投资的颐堤港。在京沪广之外,太古地产进入的内地第四个城市是成都,与远洋地产再次合作,共同投资开发大慈寺项目。

  综上所述,太古地产进入中国12年,发展了5个项目,而太古对这个速度表示满意,并一再表示看中的不是发展速度,而是项目品质。

  但这速度并不符合大多数国人预期,太古在内地的发展常常被评价为“步伐缓慢,业务单一”,甚至有观点认为,太古在中国这个飞速发展的新兴经济体中没有多少发展前景。

  太古并不这么认为,也曾解释为何不涉足内地住宅市场,称“住宅市场需要快速拿地、设计然后卖掉,整个周期非常短,太古并不擅长这个领域”。

  至于为何不在国内快速扩张持有型物业,太古地产表示,每个城市文化内涵和地理位置都需要考量,太古并没有可以复制的成功模式,对商业地产最核心的坚持就是保持耐心、放眼长远。
5#
?楼主| 发表于 2013-9-12 10:57:00 | 只看该作者
太古的内地发展
首入内地:2002年,太古地产与广州日报报业集团达成协议,在广州天河区发展一个大型商业及文化综合项目,名为太古汇。

  增持布局:2004年,太古地产修订合作意向书,把广州太古汇商业及文化综合发展项目股权,由55%增加至97%。

  上海发展:2006年,太古地产向香港兴业国际购入上海静安区大中里发展项目50%权益。此项目包括购物中心、办公大楼及酒店,由两家公司共同发展及持有。

  北京首秀:2007年,太古地产基汇资本中国基金合资收购北京三里屯项目,该项目为低密度商业综合项目,包括零售发展及提供99间客房的酒店。太古地产持有零售部分80%权益,并全资拥有酒店。

  再下一城:2008年,太古地产购入北京朝阳区将台附近颐堤巷项目50%权益,是为太古地产在北京的第二个发展项目。

  西部机会:2010年,太古地产联合远洋地产以20.0288亿元人民币成功摘得成都大慈寺文化商业综合体项目,成都成为太古地产进入的内地第四座城市。

  十年磨剑:2011年,太古地产内地的旗舰项目广州太古汇正式开业。2009年4月16日,太古地产与中国银行广东省分行签订协定,为附属公司太古汇(广州)发展有限公司达成一项人民币20亿元五年定期项目融资。

2010年12月15日,太古地产与兴业国际联合宣布,为在上海心脏地带共同发展的大中里项目,签订一项为期13年、总值高达人民币80亿元的银团贷款融资。

  2009年9月20日,太古地产附属公司太古汇(广州)发展有限公司为旗下太古汇商场举行结构封顶仪式,象征太古汇综合项目的发展取得阶段性成就。

  2010年10月11日,太古酒店旗下休闲式商务酒店北京东隅落户位于北京朝阳区将台、以零售为主导的合资综合体项目颐堤港。

  2012年8月7日,太古地产、远洋地产共同开发的成都大慈寺文化商业综合体项目启动。

  2012年9月20日,太古地产、远洋地产共同投资的北京颐堤港项目举行开幕仪式。
6#
发表于 2013-9-12 11:05:24 | 只看该作者
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